สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม( คอมมูนิตี้ มอลล์ )
ในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศไทย มีการแข่งขันกันสูงในรูปแบบของศูนย์การค้าแบบปิด สำหรับศูนย์การค้าแบบเปิด มีการแข่งขันปรับตัวสูงขึ้นแต่ไม่สูงนักเนื่องจากมีจำนวนคู่แข่งน้อยราย ซึ่งไม่ได้เป็นผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิดโดยเฉพาะ บางรายเป็นเจ้าของที่ดินที่มีเงินลงทุนสูง แต่ไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจโดยตรง
การดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า มีความจำเป็นต้องใช้ประสบการณ์และความรู้พื้นฐานอย่างสูง เช่น
1. การเลือกที่ดินที่เหมาะสมในการดำเนินธุรกิจ
2. การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางธุรกิจ
3. การติดตามแนวโน้มใหม่ๆ ของธุรกิจ รวมถึงการผสมผสานของผู้เช่าพื้นที่ (Tenant Mix) ที่เหมาะสม
4. ความสัมพันธ์กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ ซึ่งมีความจำเป็นที่จะต้องสร้างความมั่นใจและความไว้วางใจให้กับลูกค้า ว่า
ลูกค้าจะสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างประสบผลสำเร็จในพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัท โดยบริษัทผู้พัฒนาและ
บริหารศูนย์การค้าไม่ควรทำธุรกิจแข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่ ไม่เปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการ และสร้างสิ่งปลูกสร้าง
ใดๆ ในอนาคตที่จะเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ทุกราย ตลอดอายุสัญญาเช่าระยะยาว 10 -
30 ปี นอกเหนือจากนี้ยังต้องมี
5. ความรู้และประสบการณ์ในด้านการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง (Common Area Maintenance หรือ
CAM) ภายในศูนย์ให้ราบรื่นและเป็นระเบียบเรียบร้อย
จำนวนคู่แข่ง
คู่แข่งของ สามารถแบ่งเป็นคู่แข่งโดยตรงและคู่แข่งโดยอ้อม ซึ่งคู่แข่งในแต่ละประเภทจะมีขนาดของโครงการ รูปแบบของศูนย์การค้า กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และลักษณะอื่นๆ ที่แตกต่างกัน
คู่แข่งโดยตรง หมายถึง ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ซึ่งแบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่
- ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด จำนวนผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิดในปัจจุบันมีไม่มากนัก ถึงแม้ว่าในปัจจุบันผู้ประกอบการหลายรายได้มีการพัฒนาศูนย์การค้าแบบเปิดในรูปแบบที่บริษัทดำเนินการอยู่ก็ตาม รวมทั้งผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่เคยมีประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือทำธุรกิจค้าปลีกมาก่อน ก็ได้มีการขยายแนวทางในการดำเนินธุรกิจออกมา ตัวอย่าง เช่น
บริษัท ศรีศิริ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด ผู้ประกอบธุรกิจรายใหม่ที่มุ่งพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด โดยได้เปิดตัวศูนย์การค้าชุมชนแห่งแรก ในช่วงปลายปี 2550 ภายใต้ชื่อ “เดอะ คอมพาวด์” (The Compound) ย่านถนนพระยาสุเรนทร์ รามอินทรา 109 โดยออกแบบเป็นแนว Modern Tropical
บริษัท เค.อี.แลนด์ จำกัด กลุ่มทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกรายที่ได้มีการพัฒนาศูนย์การค้าแบบเปิดรูปแบบ Community Mall ชื่อโครงการ เดอะ คริสตัล บริเวณริมถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา เมื่อปลายปี 2550 นอกจากนี้ ยังได้พัฒนาโครงการศูนย์ค้าปลีกรูปแบบใหม่ คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (Crystal Design Center) หรือ CDC ในพื้นที่ 70 ไร่บนถนนสายเดียวกัน ซึ่งจะเป็นกลุ่มของตกแต่งบ้าน ซึ่งได้เปิดตัวไปเมื่อกลางปี 2552
บริษัท สินธรณี พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด มีการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด The Pavillion Place บนถนนเพชรเกษม 69 มีพื้นที่โครงการประมาณ 4 ไร่ สร้างให้เป็นอาคารแบบ Modern European Contemporary Style
บริษัท ปัญญาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้เปิดโครงการ Community Mall ช่วงปลายปี 2551 ภายใต้ชื่อของปัญญาวิลเลจ ที่ถนนรามอินทรา ก.ม.9
- ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าที่เป็นที่รู้จักกันโดยทั่วไป และยังคงขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง เช่น กลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มเดอะ มอลล์ จะเน้นการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด ดังจะเห็นได้จากตารางถัดไป สำหรับคู่แข่งโดยตรงที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าแบบปิดรายอื่นๆ ไม่ได้มีการขยายธุรกิจมากนัก บางรายอยู่ในระหว่างการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิมให้ดีขึ้น บางรายกำลังอยู่ระหว่างเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้ เป็นต้น
ทั้งนี้ กลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิด ยังมีลักษณะที่แตกต่างไปจากกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบปิด โดยกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิดจะต้องการความสะดวกรวดเร็ว ใช้เวลาไม่นานในการเข้ามาใช้บริการ แต่มาใช้บริการได้บ่อยครั้ง เนื่องจากมีที่จอดรถสะดวก เข้าถึงร้านค้าได้ทันที และเป็นทางผ่านก่อนกลับที่พักอาศัย ในขณะที่ศูนย์การค้าแบบปิดจะต้องใช้เวลาค่อนข้างมากในการเข้ามาใช้บริการเพื่อเลือกซื้อสินค้า ซึ่งส่งผลให้การหาที่จอดรถค่อนข้างลำบาก เนื่องจากผู้เข้ามาใช้บริการจะจอดรถไว้เป็นเวลานานตามการใช้เวลาในการเลือกซื้อสินค้าและบริการ โดยความถี่ในการเข้ามาใช้บริการจะไม่บ่อยครั้งนัก
ในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศไทย มีการแข่งขันกันสูงในรูปแบบของศูนย์การค้าแบบปิด สำหรับศูนย์การค้าแบบเปิด มีการแข่งขันปรับตัวสูงขึ้นแต่ไม่สูงนักเนื่องจากมีจำนวนคู่แข่งน้อยราย ซึ่งไม่ได้เป็นผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิดโดยเฉพาะ บางรายเป็นเจ้าของที่ดินที่มีเงินลงทุนสูง แต่ไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจโดยตรง
การดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า มีความจำเป็นต้องใช้ประสบการณ์และความรู้พื้นฐานอย่างสูง เช่น
1. การเลือกที่ดินที่เหมาะสมในการดำเนินธุรกิจ
2. การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางธุรกิจ
3. การติดตามแนวโน้มใหม่ๆ ของธุรกิจ รวมถึงการผสมผสานของผู้เช่าพื้นที่ (Tenant Mix) ที่เหมาะสม
4. ความสัมพันธ์กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ ซึ่งมีความจำเป็นที่จะต้องสร้างความมั่นใจและความไว้วางใจให้กับลูกค้า ว่า
ลูกค้าจะสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างประสบผลสำเร็จในพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัท โดยบริษัทผู้พัฒนาและ
บริหารศูนย์การค้าไม่ควรทำธุรกิจแข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่ ไม่เปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการ และสร้างสิ่งปลูกสร้าง
ใดๆ ในอนาคตที่จะเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ทุกราย ตลอดอายุสัญญาเช่าระยะยาว 10 -
30 ปี นอกเหนือจากนี้ยังต้องมี
5. ความรู้และประสบการณ์ในด้านการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง (Common Area Maintenance หรือ
CAM) ภายในศูนย์ให้ราบรื่นและเป็นระเบียบเรียบร้อย
จำนวนคู่แข่ง
คู่แข่งของ สามารถแบ่งเป็นคู่แข่งโดยตรงและคู่แข่งโดยอ้อม ซึ่งคู่แข่งในแต่ละประเภทจะมีขนาดของโครงการ รูปแบบของศูนย์การค้า กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และลักษณะอื่นๆ ที่แตกต่างกัน
คู่แข่งโดยตรง หมายถึง ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ซึ่งแบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่
- ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด จำนวนผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิดในปัจจุบันมีไม่มากนัก ถึงแม้ว่าในปัจจุบันผู้ประกอบการหลายรายได้มีการพัฒนาศูนย์การค้าแบบเปิดในรูปแบบที่บริษัทดำเนินการอยู่ก็ตาม รวมทั้งผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่เคยมีประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือทำธุรกิจค้าปลีกมาก่อน ก็ได้มีการขยายแนวทางในการดำเนินธุรกิจออกมา ตัวอย่าง เช่น
บริษัท ศรีศิริ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด ผู้ประกอบธุรกิจรายใหม่ที่มุ่งพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด โดยได้เปิดตัวศูนย์การค้าชุมชนแห่งแรก ในช่วงปลายปี 2550 ภายใต้ชื่อ “เดอะ คอมพาวด์” (The Compound) ย่านถนนพระยาสุเรนทร์ รามอินทรา 109 โดยออกแบบเป็นแนว Modern Tropical
บริษัท เค.อี.แลนด์ จำกัด กลุ่มทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกรายที่ได้มีการพัฒนาศูนย์การค้าแบบเปิดรูปแบบ Community Mall ชื่อโครงการ เดอะ คริสตัล บริเวณริมถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา เมื่อปลายปี 2550 นอกจากนี้ ยังได้พัฒนาโครงการศูนย์ค้าปลีกรูปแบบใหม่ คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (Crystal Design Center) หรือ CDC ในพื้นที่ 70 ไร่บนถนนสายเดียวกัน ซึ่งจะเป็นกลุ่มของตกแต่งบ้าน ซึ่งได้เปิดตัวไปเมื่อกลางปี 2552
บริษัท สินธรณี พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด มีการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด The Pavillion Place บนถนนเพชรเกษม 69 มีพื้นที่โครงการประมาณ 4 ไร่ สร้างให้เป็นอาคารแบบ Modern European Contemporary Style
บริษัท ปัญญาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้เปิดโครงการ Community Mall ช่วงปลายปี 2551 ภายใต้ชื่อของปัญญาวิลเลจ ที่ถนนรามอินทรา ก.ม.9
- ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าที่เป็นที่รู้จักกันโดยทั่วไป และยังคงขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง เช่น กลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มเดอะ มอลล์ จะเน้นการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด ดังจะเห็นได้จากตารางถัดไป สำหรับคู่แข่งโดยตรงที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าแบบปิดรายอื่นๆ ไม่ได้มีการขยายธุรกิจมากนัก บางรายอยู่ในระหว่างการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิมให้ดีขึ้น บางรายกำลังอยู่ระหว่างเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้ เป็นต้น
ทั้งนี้ กลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิด ยังมีลักษณะที่แตกต่างไปจากกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบปิด โดยกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิดจะต้องการความสะดวกรวดเร็ว ใช้เวลาไม่นานในการเข้ามาใช้บริการ แต่มาใช้บริการได้บ่อยครั้ง เนื่องจากมีที่จอดรถสะดวก เข้าถึงร้านค้าได้ทันที และเป็นทางผ่านก่อนกลับที่พักอาศัย ในขณะที่ศูนย์การค้าแบบปิดจะต้องใช้เวลาค่อนข้างมากในการเข้ามาใช้บริการเพื่อเลือกซื้อสินค้า ซึ่งส่งผลให้การหาที่จอดรถค่อนข้างลำบาก เนื่องจากผู้เข้ามาใช้บริการจะจอดรถไว้เป็นเวลานานตามการใช้เวลาในการเลือกซื้อสินค้าและบริการ โดยความถี่ในการเข้ามาใช้บริการจะไม่บ่อยครั้งนัก
ตารางแสดงผู้ประกอบการ ซึ่งส่วนใหญ่มุ่งเน้นที่การพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด
คู่แข่งโดยอ้อม หมายถึง ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเอง เช่น เทสโก้ โลตัส คาร์ฟูร์ บิ๊กซี เป็นต้น
การดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเองของผู้ค้าปลีก อาจจะมีผลกระทบต่อบริษัทในแง่การแข่งขันในการจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่และการดึงผู้บริโภคและผู้ค้าปลีกในกรณีที่ผู้ค้าปลีกเปิดดำเนินการศูนย์การค้าใหม่ในบริเวณใกล้เคียงกับศูนย์การค้านั้นๆ อย่างไรก็ตามถ้าสามารถดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าใหม่ๆ อย่างมีประสิทธิภาพ ให้กับผู้ค้าปลีกได้มากขึ้น คู่แข่งโดยอ้อมเหล่านี้จะลดจำนวนลง
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น