Park Village พระราม 2

Park Village เป็นศูนย์การค้าแบบ Lifestyle Mall คือไม่ได้เป็นเพียงแค่สถานที่ช็อปปิ้งเพียงอย่างเดียว ประกอบด้วยร้านอาหาร ร้านค้า ร้านสะดวกซื้อ และบริการหลากหลายรูปแบบ นอกจากนั้น Park Village ยังให้บริการที่พักระดับพรีเมี่ยม ทั้งในรูปแบบห้องเช่าพักรายวัน รายเดือน และรายปี บริหารงานโดยบริษัท เอส.ที. ธรรมพร จำกัด

Type of Center : Lifestyle Center & Residence

Location : Rama II Soi 56

Gross size of center : 19,000 SQ.M.

Gross Leasable area : 5,000 SQ.M.

Number of Parking : 400 Cars.

Grand Opening Day : April 2010

Anchor Tenants : O2 Fitness and Babies Genius

Tenants : Squeeze

          Top charoen Vision

      Honey House Trendy Shop

      Gela’Bella

      Bo hairdresser

      I Chi ice

การผสมผสานกันระหว่างร้านอาหารชั้นนำ, ร้านค้าจำหน่ายสินค้า ฟิตเนส และบริการหลากหลาย ตลอดจนกิจกรรมที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ต่างๆนั้น ถือเป็นจุดดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่กำลังมองหาทางเลือกของไลฟ์สไตล์สมัยใหม่และที่ พาร์ควิลเลจ พระราม 2 เราได้นำสิ่งต่างๆเหล่านี้มารวมกันให้คุณสามารถเข้าถึงได้อย่างสะดวกสบาย

นอกจากจะสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างทั่วถึง พาร์ควิลเลจ พระราม 2 ยังมีความภาคภูมิใจที่จะมีส่วนร่วมในการพัฒนาความเป็นอยู่ รวมไปถึงสิ่งแวดล้อมและความสวยงามน่าอยู่ของชุมชนละแวกนี้ให้ดียิ่งๆขึ้น อีกทั้งยังกล่าวได้ว่าโครงการพาร์ควิลเลจ พระราม 2 จะช่วยสร้างโอกาสการทำงานให้แก่ผู้คนในชุนชนนี้ และก่อให้เกิดการลงทุนซึ่งจะนำมาซึ่งการพัฒนาทางเศรษฐกิจ และการพัฒนาสังคมที่ยั่งยืนต่อไป
เราได้แบ่งพื้นที่ธุรกิจทั้งหมดออกเป็น 3 โซนหลักดังที่อธิบายไว้ด้านล่างนี้เพื่อเป็นแนวทางให้ผู้สนใจเช่าเข้าใจถึงแนวคิด(คอนเซ็ปต์)ของโครงการอย่างไรก็ดีสำหรับผู้ประกอบกิจการซึ่งไม่ตรงกับโซนเหล่านี้ยังมีโอกาสที่จะได้พื้นที่ซึ่งจัดไว้สำหรับร้านค้าเบ็ดเตล็ดในจุดต่างๆทั่วโครงการ ได้แก่  ร้านเสื้อผ้า/กระเป๋า ร้านกิ๊ฟชอฟ ร้านหนังสือ ธนาคาร ร้านดอกไม้  ตลอดจนสินค้าและบริการเพื่อความสะดวกอื่นๆ

Restaurant Zones: ชั้น 2ของ อาคารA และอาคาร B(เชื่อมต่อกันด้วยสะพาน SKY BRIDGE)
แนวคิดของโซนอาหารนี้จะเน้นสุนทรียภาพของการนัดพบกับเพื่อนฝูง ญาติมิตร หรือเพื่อนร่วมงาน  ในพื้นที่ซึ่งตกแต่งแบบสบายๆ  ให้คุณได้ดื่มด่ำกับบรรยากาศ และลิ้มรสชาดของอาหารและเครื่องดื่มหลายหลายประเภท ได้แก่ ทะเล มังสวิรัติ นานาชาติ ไทย จีน ญี่ปุ่น เกาหลี ฝรั่ง ฟิวชั่น เพื่อสุขภาพ เป็นต้น ซึ่งสิ่งประกอบเหล่านี้จะยังให้โซนอาหารเป็นจุดดึงดูดให้ผู้คนเข้ามาที่ พาร์ควิลเลจ และนอกเหนือจากโซนอาหารโดยเฉพาะแล้ว  โครงการยังมีพื้นที่สำหรับร้านไอศกรีม ขนม เครื่องดื่ม และคาเฟ่ ในจุดอื่นๆที่เข้าถึงได้สะดวก

Health and Beauty Zone: ชั้น 3 ของอาคาร B
โซนเพื่อสุขภาพและความงาม ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้ทางเข้าฟิตเนส จัดเป็นโซนสำหรับร้านเสริมสวย ร้านทำเล็บ ร้านขายวิตามิน อาหารเสริม เครื่องสำอางค์ สปา อุปกรณ์และเสื้อกีฬา เป็นต้น

Learning Zone: ชั้น 1 และ 2 ของอาคาร C
โซนแห่งการเรียนรู้เนื่องจากอาคาร C อยู่ใกล้กับโรงเรียนและโรงพยาบาลโซนนี้ถูกจัดขึ้นเพื่อเน้นสินค้าและบริการที่เกี่ยวกับเด็กแต่ก็ไม่ลืมการเรียนรู้ของผู้ใหญ่เพราะเราเชื่อว่าการเรียนรู้เป็นส่วนหนึ่งของไลฟ์สไตล์ที่มีคุณภาพธุรกิจที่เหมาะสมกับโซนนี้ได้แก่ พัฒนาการเด็ก เนอสเซอรี่ ติวเตอร์ ของเล่น เสื้อผ้าเด็กหรือ สอนภาษา ดนตรี ศิลปะ งานฝีมือ ให้กับทั้งเด็กและผู้ใหญ่เป็นต้น

พาร์ควิลเลจ พระราม 2 ตั้งอยู่บนถนนพระรามที่ 2 เพียง 3 กิโลเมตรจากทางด่วนเฉลิมมหานคร และเพียง 2 กิโลเมตรจากถนนกาญจนาภิเษก (วงแหวน) อีกทั้งตั้งอยู่บนใจกลางโซนธุรกิจหลักบนถนนพระรามที่ 2 โดยโครงการมีพื้นที่เชื่อมติดกับโรงพยาบาลนครธน และโรงเรียนจารุวัฒนานุกุล และแวดล้อมด้วยสถานที่ต่างๆในบริเวณรัศมี 1 กิโลเมตร อันได้แก่ เซ็นทรัลพระราม 2 ที่ว่าการเขตบางขุนเทียนและสถานที่ราชการอื่นๆ โฮมโปร บิ๊กซี และโรงเรียนอีกหลายแห่งในขณะที่เทสโก้โลตัส และคาร์ฟูร์ อยู่ห่างออกไปเพียง 2 กิโลเมตร

ด้วยทำเลที่อยู่ในศูนย์กลางของกลุ่มธุรกิจ และการเดินทางที่สะดวกสบาย ทำให้พาร์ควิลเลจ พระราม 2 เป็นที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มลูกค้าดังต่อไปนี้
- กลุ่มลูกค้าระดับ B ถึง A ที่พักอาศัยอยู่ในละแวกพระราม 2
- พนักงานจาก องค์กร บริษัท และห้างร้านในละแวกนี้
- บุคลากร และผู้มาติดต่อ โรงพยาบาลนครธน และที่ว่าการเขตบางขุนเทียน
- คณะครูอาจารย์ ผู้ปกครอง และนักเรียน จากโรงเรียนใกล้เคียง
- ชุมชนโดยรอบ ได้แก่ เอกชัย บางบอน และพระราม2ตอนใต้ไปจนถึงสมุทรสาคร

การตลาดและสภาวะการแข่งขันค้าปลีก ตอนสุดท้าย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ( คอมมูนิตี้ มอลล์ )

กลุ่มลูกค้าจะแบ่งเป็น 2 กลุ่มได้แก่
1) กลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลัก (Anchor Tenant) ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่ทำธุรกิจประเภทซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง (Category Killer) โดยกลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักนี้จะเป็นสิ่งดึงดูด (Magnet) ผู้เช่าพื้นที่ร่วม (Co-Tenant) รายอื่นๆ ให้เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการ

2) กลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม (Co-Tenant) ซึ่งจะประกอบด้วย ร้านค้าต่างๆ เช่น ร้านอาหาร ร้านขายยา ร้านให้เช่าวีดีโอ ร้านซักรีด ร้านขายหนังสือ ร้านขายดอกไม้ ธนาคาร และ ร้านค้าปลีกอื่นๆ เป็นต้น

ตัวอย่างรายชื่อผู้เช่าพื้นที่

ตารางแสดงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มาใช้บริการในศูนย์การค้า

การตลาดและสภาวะการแข่งขันค้าปลีก ตอนที่6

ลักษณะการตลาด ( คอมมูนิตี้ มอลล์ )

กลยุทธ์การแข่งขัน

1. ต้องมุ่งเน้นเรื่องการออกแบบรูปแบบ (Concept) ของศูนย์การค้าที่ทันสมัยเข้ากับแนวโน้มใหม่ๆ ที่โดดเด่น มีการผสมผสานของผู้เช่า (Tenant Mix) ที่ดี และเป็นที่ต้องการของลูกค้าผู้ที่เช่าพื้นที่ (ผู้ค้าปลีก) และลูกค้าของผู้ค้าปลีก (ผู้บริโภค) เป็นอย่างดี โดยให้ความสำคัญกับการติดตามสถานการณ์ ความเคลื่อนไหว และแนวโน้มของธุรกิจศูนย์การค้า และธุรกิจค้าปลีกอย่างใกล้ชิด

2. ต้องมุ่งเน้นเรื่องการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าพื้นที่ทุกราย โดยการติดตามผลการดำเนินการของร้านค้าปลีกในศูนย์อย่างใกล้ชิด จัดรายการส่งเสริมการขาย (Promotion) เพื่อเพิ่มยอดขายแก่ผู้เช่าพื้นที่เป็นระยะๆ แก้ไขปัญหาของผู้เช่าพื้นที่อย่างรวดเร็ว นอกเหนือจากนี้ บริษัทยังรักษาจรรยาบรรณในการดำเนินธุรกิจ โดยไม่ทำธุรกิจที่แข่งขันกับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์ ไม่เปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการ และสร้างสิ่งปลูกสร้างใดๆ ในอนาคตที่จะเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ทุกราย ตลอดอายุสัญญาเช่า

3. ต้องมุ่งเน้นที่จะตอบสนองความต้องการของลูกค้าอย่างรวดเร็ว โดยให้ความสำคัญในการพัฒนาระบบการดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นอยู่ตลอดเวลา ทั้งในด้านการสรรหาพื้นที่เพื่อดำเนินโครงการตามความต้องการของลูกค้า การติดต่อประสานงานกับหน่วยงานราชการและผู้ที่เกี่ยวข้อง การควบคุมดูแลการก่อสร้างให้ได้มาตรฐาน และเสร็จตามเวลาหรือก่อนเวลาที่กำหนด เพื่อให้เราและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ได้รับประโยชน์สูงสุด นอกจากนี้ยังต้องว่าจ้างนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ สถาปนิก ผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทรักษาความปลอดภัย บริษัทรักษาความสะอาด และที่ปรึกษาอื่นๆ ที่มีมาตรฐาน และมีความเป็นมืออาชีพสูง เพื่อรักษาคุณภาพการให้บริการให้ดีที่สุด

4. ต้องไม่เร่งรับพัฒนาและบริหารโครงการมากจนเกินกว่าที่จะสามารถควบคุมมาตรฐานในการดำเนินธุรกิจได้ การจะขึ้นโครงการเพิ่มเติมก็ต่อเมื่อมั่นใจว่า มีจำนวนบุคลากรที่มีความสามารถและมีประสบการณ์เพียงพอที่จะรักษามาตรฐานในการดำเนินธุรกิจให้อยู่ในระดับเดิมหรือดีขึ้นกว่าเดิมเท่านั้น

นโยบายด้านราคา

ในการกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่ และค่าบริการจากผู้เช่าพื้นที่ ในแต่ละโครงการ ต้องพิจารณาจากหลายๆ ปัจจัยประกอบกัน เช่น ทำเลและที่ตั้งของโครงการ ระดับค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทในบริเวณใกล้เคียง ต้นทุนค่าเช่าที่ดิน ต้นทุนค่าพัฒนาพื้นที่ ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคาร งานระบบ และพื้นที่ส่วนกลาง ประเภทธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ ปริมาณการเช่าพื้นที่ ระดับชั้น (Floor) ในอาคาร ระยะเวลาของสัญญาเช่าพื้นที่ ประเภทธุรกิจของผู้เช่า (ผู้เช่าหลัก หรือผู้เช่าร่วม) และผลตอบแทนจากการลงทุน

ทั้งนี้ต้องไม่มีนโยบายการตัดราคาค่าเช่าและค่าบริการเพื่อดึงผู้เช่าพื้นที่เข้าศูนย์ แต่จะใช้การออกแบบรูปแบบของศูนย์ตามแนวโน้มใหม่ๆ ที่โดดเด่น มีระดับเหมาะสมกับระดับรายได้ของประชากรในพื้นที่ มีการผสมผสานของผู้เช่าพื้นที่ (Tenant Mix) อย่างลงตัว ทำให้ผู้ค้าปลีกมั่นใจว่าจะสามารถดำเนินธุรกิจค้าปลีกได้ประสบผลสำเร็จในพื้นที่ศูนย์การค้าของโครงการ

การตลาดและสภาวะการแข่งขันค้าปลีก ตอนที่5

สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม( คอมมูนิตี้ มอลล์ )


ในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศไทย มีการแข่งขันกันสูงในรูปแบบของศูนย์การค้าแบบปิด สำหรับศูนย์การค้าแบบเปิด มีการแข่งขันปรับตัวสูงขึ้นแต่ไม่สูงนักเนื่องจากมีจำนวนคู่แข่งน้อยราย ซึ่งไม่ได้เป็นผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิดโดยเฉพาะ บางรายเป็นเจ้าของที่ดินที่มีเงินลงทุนสูง แต่ไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจโดยตรง

การดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า มีความจำเป็นต้องใช้ประสบการณ์และความรู้พื้นฐานอย่างสูง เช่น
1. การเลือกที่ดินที่เหมาะสมในการดำเนินธุรกิจ
2. การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางธุรกิจ
3. การติดตามแนวโน้มใหม่ๆ ของธุรกิจ รวมถึงการผสมผสานของผู้เช่าพื้นที่ (Tenant Mix) ที่เหมาะสม
4. ความสัมพันธ์กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ ซึ่งมีความจำเป็นที่จะต้องสร้างความมั่นใจและความไว้วางใจให้กับลูกค้า ว่า
ลูกค้าจะสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างประสบผลสำเร็จในพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัท โดยบริษัทผู้พัฒนาและ
บริหารศูนย์การค้าไม่ควรทำธุรกิจแข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่ ไม่เปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการ และสร้างสิ่งปลูกสร้าง
ใดๆ ในอนาคตที่จะเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ทุกราย ตลอดอายุสัญญาเช่าระยะยาว 10 -
30 ปี นอกเหนือจากนี้ยังต้องมี
5. ความรู้และประสบการณ์ในด้านการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง (Common Area Maintenance หรือ
CAM) ภายในศูนย์ให้ราบรื่นและเป็นระเบียบเรียบร้อย

จำนวนคู่แข่ง

คู่แข่งของ สามารถแบ่งเป็นคู่แข่งโดยตรงและคู่แข่งโดยอ้อม ซึ่งคู่แข่งในแต่ละประเภทจะมีขนาดของโครงการ รูปแบบของศูนย์การค้า กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และลักษณะอื่นๆ ที่แตกต่างกัน

คู่แข่งโดยตรง หมายถึง ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ซึ่งแบ่งเป็น 2 ประเภท ได้แก่

- ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด จำนวนผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิดในปัจจุบันมีไม่มากนัก ถึงแม้ว่าในปัจจุบันผู้ประกอบการหลายรายได้มีการพัฒนาศูนย์การค้าแบบเปิดในรูปแบบที่บริษัทดำเนินการอยู่ก็ตาม รวมทั้งผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่เคยมีประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือทำธุรกิจค้าปลีกมาก่อน ก็ได้มีการขยายแนวทางในการดำเนินธุรกิจออกมา ตัวอย่าง เช่น

บริษัท ศรีศิริ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด ผู้ประกอบธุรกิจรายใหม่ที่มุ่งพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด โดยได้เปิดตัวศูนย์การค้าชุมชนแห่งแรก ในช่วงปลายปี 2550 ภายใต้ชื่อ “เดอะ คอมพาวด์” (The Compound) ย่านถนนพระยาสุเรนทร์ รามอินทรา 109 โดยออกแบบเป็นแนว Modern Tropical

บริษัท เค.อี.แลนด์ จำกัด กลุ่มทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกรายที่ได้มีการพัฒนาศูนย์การค้าแบบเปิดรูปแบบ Community Mall ชื่อโครงการ เดอะ คริสตัล บริเวณริมถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา เมื่อปลายปี 2550 นอกจากนี้ ยังได้พัฒนาโครงการศูนย์ค้าปลีกรูปแบบใหม่ คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (Crystal Design Center) หรือ CDC ในพื้นที่ 70 ไร่บนถนนสายเดียวกัน ซึ่งจะเป็นกลุ่มของตกแต่งบ้าน ซึ่งได้เปิดตัวไปเมื่อกลางปี 2552

บริษัท สินธรณี พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด มีการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด The Pavillion Place บนถนนเพชรเกษม 69 มีพื้นที่โครงการประมาณ 4 ไร่ สร้างให้เป็นอาคารแบบ Modern European Contemporary Style

บริษัท ปัญญาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้เปิดโครงการ Community Mall ช่วงปลายปี 2551 ภายใต้ชื่อของปัญญาวิลเลจ ที่ถนนรามอินทรา ก.ม.9

- ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าที่เป็นที่รู้จักกันโดยทั่วไป และยังคงขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง เช่น กลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มเดอะ มอลล์ จะเน้นการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด ดังจะเห็นได้จากตารางถัดไป สำหรับคู่แข่งโดยตรงที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าแบบปิดรายอื่นๆ ไม่ได้มีการขยายธุรกิจมากนัก บางรายอยู่ในระหว่างการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิมให้ดีขึ้น บางรายกำลังอยู่ระหว่างเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้ เป็นต้น

ทั้งนี้ กลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิด ยังมีลักษณะที่แตกต่างไปจากกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบปิด โดยกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิดจะต้องการความสะดวกรวดเร็ว ใช้เวลาไม่นานในการเข้ามาใช้บริการ แต่มาใช้บริการได้บ่อยครั้ง เนื่องจากมีที่จอดรถสะดวก เข้าถึงร้านค้าได้ทันที และเป็นทางผ่านก่อนกลับที่พักอาศัย ในขณะที่ศูนย์การค้าแบบปิดจะต้องใช้เวลาค่อนข้างมากในการเข้ามาใช้บริการเพื่อเลือกซื้อสินค้า ซึ่งส่งผลให้การหาที่จอดรถค่อนข้างลำบาก เนื่องจากผู้เข้ามาใช้บริการจะจอดรถไว้เป็นเวลานานตามการใช้เวลาในการเลือกซื้อสินค้าและบริการ โดยความถี่ในการเข้ามาใช้บริการจะไม่บ่อยครั้งนัก

ตารางแสดงผู้ประกอบการ ซึ่งส่วนใหญ่มุ่งเน้นที่การพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด

คู่แข่งโดยอ้อม หมายถึง ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเอง เช่น เทสโก้ โลตัส คาร์ฟูร์ บิ๊กซี เป็นต้น

การดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเองของผู้ค้าปลีก อาจจะมีผลกระทบต่อบริษัทในแง่การแข่งขันในการจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่และการดึงผู้บริโภคและผู้ค้าปลีกในกรณีที่ผู้ค้าปลีกเปิดดำเนินการศูนย์การค้าใหม่ในบริเวณใกล้เคียงกับศูนย์การค้านั้นๆ อย่างไรก็ตามถ้าสามารถดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าใหม่ๆ อย่างมีประสิทธิภาพ ให้กับผู้ค้าปลีกได้มากขึ้น คู่แข่งโดยอ้อมเหล่านี้จะลดจำนวนลง

การตลาดและสภาวะการแข่งขันค้าปลีก ตอนที่4

แนวโน้มอุตสาหกรรม

ธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทยยังคงมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามีแนวโน้มที่จะขยายตัวไปในทิศทางเดียวกัน ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินธุรกิจในประเทศไทยอยู่แล้ว มีแผนที่จะขยายสาขาต่อไปอย่างต่อเนื่อง เช่น เทสโก้ โลตัส และบิ๊กซี มีแผนที่จะขยายสาขาในรูปแบบศูนย์การค้าแบบเปิดที่ โดยได้มีการพัฒนารูปแบบธุรกิจประเภทซูเปอร์มาเก็ตเพิ่มเติม เพื่อรองรับกฎหมายค้าปลีก นอกจากนี้ วิลล่า มาร์เก็ต และ จัสโก้ ผู้ค้าปลีกประเภทซูเปอร์มาร์เก็ต ก็มีแผนที่จะขยายสาขาไปกับทางบริษัทต่อไป ส่วนผู้ค้าปลีกรายอื่นๆ ในต่างประเทศ ก็มีแผนที่จะเข้ามาเปิดตลาดในประเทศไทย เช่น ร้านขายยา ร้านขายเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น


ตารางแสดงจำนวนสาขาของซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายสินค้าลดราคา ร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง
และร้านค้าสะดวกซื้อ ในประเทศไทย ปี 2547-2552

ที่มา : Thailand Retail Food Sector Report 1999-2001, USDA Global Agriculture
Information Network (GAIN Report)
: http://www.tescolotus.net
: http://www.bigc.co.th
: http://www.carrefour.co.th
: http://th.wikipedia.org/wiki/เซเว่น_อีเลฟเว่น
: http://www.tops.co.th
: http://www.powerbuy.co.th
: http://www.homepro.co.th


แนวโน้มของธุรกิจในอนาคตจะมีการกระจายของศูนย์การค้าแบบเปิดออกไปทั่วกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดทั่วประเทศ โดยเฉพาะศูนย์การค้าชุมชนซึ่งมีจำนวนน้อยมากในต่างจังหวัด ตามแนวโน้มของประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกามีศูนย์การค้าแบบเปิดมากกว่าร้อยละ 95 ของศูนย์การค้าทั้งหมด

นอกเหนือจากนี้จะมีศูนย์การค้าแบบเปิดหลากหลายประเภทมากขึ้น เช่น ศูนย์การค้าชุมชนขนาดใหญ่ (Community Center) ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง (Power Center) ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ (Lifestyle Center) ศูนย์การค้าของผู้ผลิต (Factory Outlet Center) ตามความต้องการที่หลากหลายมากขึ้นของผู้บริโภค

โดยทั่วไปแล้ว ผู้ค้าปลีกต้องการที่จะให้ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ดำเนินการบริหารโครงการให้ เนื่องจากผู้ค้าปลีกมีความต้องการมุ่งเน้นที่ธุรกิจหลักแต่เพียงอย่างเดียว ไม่ต้องการยุ่งยากในการบริหารศูนย์การค้าซึ่งไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งเป็นไปตามรูปแบบการดำเนินการศูนย์การค้าในประเทศที่พัฒนาแล้ว ปัจจุบันมีผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศที่มีความสามารถและมีมาตรฐานสากลจำนวนน้อย โดยเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด ไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้ค้าปลีกในการขยายสาขาจำนวนมาก

การตลาดและสภาวะการแข่งขันค้าปลีก ตอนที่3

ธุรกิจค้าปลีกมีการแข่งขันอย่างรุนแรงใน 4 ประเภทใหญ่ อันได้แก่ ดิสเคาน์สโตร์ ห้างสรรพสินค้า คอนวิเนี่ยนสโตร์ และซูเปอร์มาร์เก็ต โดยที่มีการแข่งขันสูงที่สุดและมีบทบาทมากที่สุดต่อธุรกิจค้าปลีก คือ ดิสเคาน์สโตร์ ประมาณ 90 เปอร์เซ็นต์ของคนไทยเข้าใช้บริการดิสเคาน์สโตร์อย่างน้อย 1 ครั้ง ต่อเดือน แต่ที่เป็นที่นิยมใช้บริการมากที่สุดโดยเฉลี่ยมากถึง 2-3 ครั้งต่อสัปดาห์ คือ คอนวิเนี่ยนสโตร์ โดยเฉพาะร้านเซเว่นอีเลฟเว่น ด้วยจุดเด่นทางด้านความสะดวกรวดเร็ว มีสาขาจำนวนมาก และตั้งอยู่ใกล้แหล่งชุมชน

ดิสเคาน์สโตร์ และไฮเปอร์มาร์เก็ต

ธุรกิจดิสเคาท์สโตร์และไฮเปอร์มาร์เก็ตเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างชะลอตัว โดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่จำนวน 4 ราย คือ เทสโก้โลตัส บิ๊กซี คาร์ฟูร์ และแม็คโคร ด้วยข้อจำกัดในหลายๆ ด้านทำให้แนวโน้มของดิสเคาท์สโตร์มีขนาดเล็ก โดยกลุ่มดิสเคาท์สโตร์อย่างเทสโก้โลตัส บิ๊กซี คาร์ฟูร์ และแม็คโคร ได้ดำเนินการขยายสาขาโดยปรับเปลี่ยนรูปแบบและคอนเซ็ปต์โดยใช้พื้นที่ขนาดเล็กลง เช่น ในรูปแบบคอนวิเนี่ยนสโตร์ และซูเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น

คาดว่าในปีนี้กลุ่มดิสเคานท์สโตร์อาจจะมีการจัดโปรโมชั่นสินค้าราคาถูกให้เลือกซื้อค่อนข้างถี่มากขึ้น ภายใต้ชนิดของสินค้าที่หลากหลายยิ่งขึ้น จึงทำให้ไม่เฉพาะแต่ผู้บริโภคเท่านั้นที่จะนิยมหันไปใช้บริการร้านค้าปลีกสมัยใหม่ดังกล่าวเพิ่มมากขึ้นท่ามกลางภาวะค่าครองชีพสูงเช่นปัจจุบัน

ซูเปอร์มาร์เก็ต

ซูเปอร์มาร์เก็ต เพราะต้องเผชิญกับสถานการณ์การแข่งขันที่ดุเดือดไม่น้อยในปี 2553 จากจำนวนคู่แข่งทางอ้อมอย่างดิสเคานท์สโตร์ย่อส่วนที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นโดยเฉพาะตามตรอกซอกซอยต่างๆ ทำให้ซูเปอร์มาร์เก็ตจำเป็นต้องเร่งปรับตัวโดยเฉพาะการขยายสาขาให้ครอบคลุมพื้นที่มากที่สุด ทั้งในย่านชุมชนและย่านชานเมือง ซึ่งจะมีทั้งที่เป็นห้องแถว ร้านสแตนอโลน และร้านที่อยู่ในอาคารสำนักงาน รวมถึงอาจจะเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของคอมมูนิตี้มอลล์ซึ่งเป็นรูปแบบค้าปลีกสมัยใหม่ ที่มีแนวโน้มจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับจากนี้ ด้วยแนวทางการพัฒนาที่มีการกำหนดกลุ่มเป้าหมายอย่างชัดเจนมากขึ้น ตามพฤติกรรมของผู้บริโภคในแต่ละทำเลที่ตั้ง เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่ต้องการร้านที่เป็นร้านสะดวกซื้อ ภายใต้สินค้าและบริการที่หลากหลายกว่าร้านสะดวกซื้อหรือร้านคอนวีเนี่ยนสโตร์โดยทั่วไป ควบคู่กับการพยายามนำเสนอสินค้าที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคให้ได้มากขึ้น และสร้างความแตกต่างให้ได้มากที่สุด

คอนวิเนี่ยนสโตร์

ธุรกิจคอนวิเนี่ยนสโตร์ยังคงมีเซเว่นอีเลฟเว่นเป็นผู้นำตลาดด้วยสาขามากกว่า 4,000 สาขา ครอบคลุมแทบทุกพื้นที่ การแข่งขันในธุรกิจนี้สูง มีการทำตลาดรูปแบบต่างๆ เพื่อเพิ่มรายได้และเพิ่มสัดส่วนในการครองตลาด เช่น บริการรับชำระค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ค่าประกันภัย เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีความเป็นไปได้ว่า ผู้ประกอบการบางรายกำลังพยายามเพิ่มช่องทางการจำหน่ายให้หลากหลายมากขึ้น ด้วยการบริการรับสั่งซื้อสินค้าทางโทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต หรือโทรศัพท์เคลื่อนที่ เพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคในปัจจุบันที่ต้องการลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางในภาวะราคาน้ำมันแพง ซึ่งการที่สามารถขยายช่องทางการจัดจำหน่ายได้หลากหลายมากขึ้น ก็ย่อมหมายถึงการสร้างโอกาสในการขายให้มีมากยิ่งขึ้นด้วย โดยแต่ละค่ายของร้านสะดวกซื้อเร่งขยายสาขาใหม่ให้ได้มากที่สุดเพื่อเพิ่มฐานลูกค้า และทำให้ธุรกิจมีรายได้คุ้มทุนและได้กำไรมากขึ้นจากจำนวนสาขาที่เพิ่มมากขึ้น โดยผู้นำตลาดอย่าง บริษัท ซี.พี. เซเว่น อีเลฟเว่นเติบโตมากกว่าค่ายอื่นๆ เนื่องจากมีศักยภาพในการขยายสาขามีความพร้อมทั้งด้านบุคลากร การบริหารจัดการ และเทคโนโลยี

การแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจค้าปลีกในปัจจุบัน ทำให้ผู้ประกอบการต่างเร่งหากลยุทธ์ในการสร้างความได้เปรียบ เพื่อเพิ่มรายได้และสัดส่วนการครองตลาด ทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ มีการร่วมเป็นพันธมิตร หรือการลงทุนร่วมกัน

นอกเหนือจากการขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกที่ส่งผลโดยตรงต่อการขยายตัวของธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแล้ว จากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มีวิถีชีวิต (Lifestyle) เปลี่ยนแปลงไป มีกำลังซื้อเพิ่มสูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ ผู้บริโภคดังกล่าวให้ความสำคัญเรื่องสุขภาพมากขึ้น ก่อให้เกิดโอกาสทางการตลาดที่จะเพิ่มลูกค้าให้กับสินค้า และนิยมซื้อสินค้าจากศูนย์การค้า และร้านค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retail Store) แทนที่ร้านค้าปลีกรูปแบบเดิม (Traditional Trade Retail Store) ซึ่งได้แก่ ร้านโชว์ห่วย และตลาดสด มากขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้ธุรกิจการค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retail Store) มีส่วนแบ่งทางการตลาดเพิ่มสูงขึ้น

การตลาดและสภาวะการแข่งขันค้าปลีก ตอนที่2

ภาพรวมธุรกิจค้าปลีกปี 2552

ในปี 2552 นั้น Total Retail Supply ภายในกรุงเทพฯและปริมณฑล เพิ่มเป็น 5.26 ล้าน ตร.ม.สูงขึ้น 0.7% Q-0-Q และ 6.6% Y-0-Y โดยคิดเป็น 38.6% ของ Retail Space ในส่วนของกรุงเทพฯ และ 40.5% ในส่วนของปริมณฑล และ Total Occupied Retail Space เพิ่มขึ้นเป็น 4.86 ล้าน ตร.ม. สูงขึ้น 2.2% Q-0-Q และ 5.3% Y-0-Y ส่วน Overall Occupancy Rate ของกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเป็น 92.4% สูงขึ้น 1.3% Q-0-Q แต่ลดลง 1.2% Y-0-Y รวมถึง Overall Rent เพิ่มขึ้น ตามภาวะเศรษฐกิจที่กำลังฟื้นตัว

ส่วนแนวโน้มธุรกิจค้าปลีกในปี 2553 นั้น มีโอกาสเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวมาในทิศทางที่ดีตั้งแต่ไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2552 ส่งผลให้ผู้บริโภคมั่นใจและมีการใช้จ่ายมากขึ้น ดังนั้นจึงมีการคาดการณ์ว่ามีการขยายตัวเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 5% ตามทิศทางเศรษฐกิจในประเทศและทั่วโลกที่กำลังฟื้นตัว ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจค้าปลีก ต่างมั่นใจที่จะมีการลงทุนขยายสาขากันมากขึ้น โดยเน้นการเปิดตัวศูนย์การค้ารูปแบบใหม่ๆ ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว เพื่อจับกลุ่มเป้าหมายเฉพาะตามพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มีความต้องการหลากหลาย รวมทั้งผู้ประกอบการยังได้รับผลดีจากการที่ภาครัฐประกาศใช้งบไทยเข้มแข้ง มูลค่าหลายแสนล้านบาท ในการสร้างความมั่นใจให้แก่นักลงทุน ต่อแผนกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศไทยในอนาคต

แต่ทั้งนี้การเติบโตเพิ่มขึ้นหรือขยายตัวคงที่หรือไม่นั้น ยังคงต้องพึ่งปัจจัยหลักทั้งภายในและนอกประเทศ โดยในประเทศคือ กำลังซื้อของผู้บริโภค รวมทั้งเสถียรภาพทางการเมือง ซึ่งยังเป็นปัจจัยที่จะมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภคในประเทศมากที่สุด ในขณะที่ปัจจัยภายนอกคือ การต้องพึ่งพาการเข้ามาลงทุนจากต่างประเทศในการขยายธุรกิจใหม่ๆเพิ่มขึ้น รวมทั้งการจับตาสถานการณ์ราคาน้ำมันโลกว่าจะมีความผันผวนอีกหรือไม่ เพราะมีผลต่อเศรษฐกิจไทยด้วย ส่วนแนวโน้มเศรษฐกิจโลกในปี 2553 คาดว่าภาพรวมจะปรับตัวดีขึ้น นอกจากนี้ในปี 2553 ผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกยังต้องจับตาดูมาตรการต่างๆในสหรัฐฯและสหภาพยุโรป ที่อาจมีมาตรการทางการค้าระหว่างประเทศใหม่ๆออกมาบังคับใช้ ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อธุรกิจได้

การตลาดและสภาวะการแข่งขันค้าปลีก ตอนที่1

ภาวะอุตสาหกรรมค้าปลีก

ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า เป็นธุรกิจที่มีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับธุรกิจค้าปลีก กล่าวคือเมื่อธุรกิจค้าปลีกมีการขยายตัว ความต้องการพื้นที่ที่จะดำเนินธุรกิจก็จะมีมากขึ้นตามไปด้วย

โครงสร้างธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทย

ที่มา : สมาคมผู้ค้าปลีกแห่งประเทศไทย

ธุรกิจค้าปลีกในทวีปเอเชียมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยประเทศไทยมีการเติบโตสูงเป็นอันดับที่ 2 รองจากประเทศจีน โดยเฉพาะธุรกิจค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade) ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

Community Mall Project